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inversión extranjera

La adquisición de bienes inmuebles comerciales en España por parte de inversores o fondos de inversión extranjeros suele organizarse a través de una SPV española propiedad de una empresa extranjera. La adquisición o constitución de una SPV extranjera requerirá autorización previa en los casos que se detallan a continuación. Si no se requiere licencia, la inversión debe informarse al Ministerio de Economía y Finanzas mediante la presentación del formulario D-1A dentro de los 30 días siguientes a la fecha de adquisición o emisión de las acciones. El objeto de este fichero es registrar información societaria con fines estadísticos sobre la sociedad extranjera (razón social, domicilio social, nacionalidad), SPV española (razón social, domicilio social, capital social y reservas, si el accionista extranjero tiene capacidad de nombramiento sus directores) y el valor de la transacción. Si la empresa extranjera es residente en un paraíso fiscal y adquiere más del 50 por ciento del capital social de una SPV española, se debe presentar el formulario DP-1 antes de la adquisición de la SPV española (nuevamente, con fines estadísticos más que de autorización) seguido del Formulario D-1A como se describe anteriormente.

El alcance de las adquisiciones de inmuebles o sociedades propietarias de inmuebles que requieren autorización previa del Consejo de Ministros español -o, en determinadas circunstancias, de una autoridad de menor rango- se amplió en 2020 tras la nueva regulación que controla las inversiones extranjeras directas existentes por razones de régimen .Salud pública y seguridad pública. Estas regulaciones se aplican a:

1. Residentes fuera de la UE o de la AELC con una inversión de al menos 1 millón de euros;
2. Inversores de la UE o de la AELC cuyos beneficiarios reales sean residentes fuera de la UE y de la AELC con inversiones de al menos 1 millón de euros; Y
3. Siempre que los inversores de la UE o la AELC inviertan en empresas cotizadas o más de 500 millones de euros en empresas privadas.

Para determinar si se requiere una licencia, se debe realizar una evaluación desde un punto de vista objetivo, es decir, la confirmación de si la inversión se encuentra dentro de los sectores bajo escrutinio (por ejemplo, inversiones en bienes inmuebles relacionados con la defensa o bienes inmuebles ubicados cerca sitios de defensa; bienes inmuebles considerados críticos para infraestructuras críticas como el transporte, el procesamiento de datos, el almacenamiento o la salud) – y desde un punto de vista subjetivo, es decir, confirmar si:

1. el inversor está controlado por el gobierno, incluidos los organismos gubernamentales, o las fuerzas armadas de un país fuera de la Unión Europea o fuera de la Asociación Europea de Libre Comercio;
2. ya ha realizado una inversión que afecta a la seguridad nacional, el orden público o la salud pública en otro Estado miembro de la UE; o
3. Existe un riesgo grave de que un inversor de fuera de la UE o de la AELC se involucre en actividades ilegales o delictivas que afecten a la seguridad nacional, el orden público o la salud pública en España o sea objeto de procedimientos judiciales o administrativos en curso por participar en actividades ilegales o delictivas.

Además del mecanismo de selección antes mencionado, cuando los bienes inmuebles sean adquiridos por no residentes en la UE (personas físicas o jurídicas) o se paguen tasas por ellos en las islas españolas u otras áreas designadas que califiquen como áreas de acceso restringido para extranjeros por razones de defensa nacional, también puede haber un requisito para un permiso militar.

estructuración de inversiones

Cada inversionista es diferente y tiene sus propias metas, objetivos y demandas al considerar inversiones inmobiliarias.

Las inversiones inmobiliarias se pueden realizar mediante la adquisición de bienes directamente (transacción de activos) o indirectamente mediante la compra del capital de la persona jurídica propietaria de los inmuebles (transacción de participación).

ofertas de activos

Cuando una inversión inmobiliaria se estructura como una transacción de activos, el SPV español suele comprar el activo directamente. Si el SPV es propiedad de una empresa extranjera (generalmente, una empresa registrada en la UE), debe cumplir con las pruebas de sustancia, propósito comercial y propiedad del beneficiario para poder beneficiarse de algunos regímenes fiscales favorables.

En el aspecto fiscal español, la adquisición de una propiedad por parte de un SPV español generalmente estará sujeta al IVA (si el transmitente es un contratista de IVA), que puede ser reembolsable en circunstancias específicas, y al impuesto de timbre si se cumplen ciertos requisitos. En otros casos, la posesión de la propiedad está sujeta a un impuesto de transferencia no reembolsable. Una SPV española estará sujeta a un impuesto de sociedades español (IRS), generalmente a una tasa del 25 por ciento, sobre sus ingresos netos (incluidos, por ejemplo, los ingresos por alquileres y las ganancias de capital de la transferencia de propiedad). Los intereses (con algunas limitaciones previstas por la ley española), la amortización y los gastos son generalmente deducibles si están relacionados con las actividades comerciales de la empresa y están debidamente registrados desde una perspectiva contable, siempre que se respeten las reglas de precios de transferencia.

ii transacciones de acciones

De acuerdo con la redacción actual del artículo 314 del Real Decreto 4/2015, de 23 de octubre de 2015, por el que se aprueba la reforma de la Ley del Mercado de Valores, únicamente estarán sujetas las transmisiones de acciones destinadas a eludir el pago de los impuestos aplicables a la transmisión de bienes inmuebles. Impuesto de Transmisiones Patrimoniales o Impuesto al Valor Agregado. En relación con esto, la ley asume una intención de evitar el pago de los impuestos indirectos aplicables a la transmisión de bienes inmuebles en los siguientes casos:

1. Cuando una empresa sea adquirida (entendida como una participación superior al 50 por ciento) como consecuencia de una transmisión de acciones en el mercado secundario, y el activo de la empresa consista, al menos, en el 50 por ciento de los activos inmobiliarios ubicados en España y que no estén relacionados a una actividad comercial o profesional, o si son más de la participación del Comprador en la empresa después del cambio de control;
2. Cuando, como consecuencia de la transmisión de acciones en el mercado secundario, se adquiera el control de una sociedad y los valores que formen parte del patrimonio de la sociedad permitan el control de otra entidad con activos que constituyan por lo menos el 50 por ciento del capital real. bienes inmuebles presentes en España que no estén relacionados con una actividad comercial o profesional o, si la participación indirecta del comprador en la sociedad aumenta tras el cambio de control; o
3. Cuando se produzca una transmisión de acciones y los valores transferidos hayan sido recibidos a cambio de aportaciones en especie de los bienes inmuebles en la constitución o ampliación de capital de la sociedad, siempre que los bienes inmuebles no estén relacionados con un negocio o una profesional y no hayan transcurrido más de tres años entre la fecha de aportación y la fecha del traslado.

Las anteriores son suposiciones refutables. Por lo tanto, si se cumple alguno de ellos, las autoridades fiscales españolas no necesitan probar la intención de eludir impuestos. Por el contrario, el contribuyente también tiene derecho a probar que no hubo intención de eludir impuestos aun cuando las operaciones realizadas se encuadren en alguno de los supuestos. Cabe señalar que las autoridades fiscales no excluyen de probar la intención de eludir los impuestos especiales en posibles escenarios distintos a los contemplados en los supuestos anteriores.

Tenga en cuenta que si la transmisión de acciones es gravable (por ejemplo, por la aplicación de una cláusula de no elusión), estará sujeta al IVA o al impuesto de transmisiones patrimoniales, según el impuesto que se aplicará a la transmisión directa de bienes inmuebles. propiedad de la sociedad cuyas acciones se transmiten (no siempre a la transmisión de impuestos, tal como se define en el régimen anterior).

iii Venta de la propiedad

Los beneficios de las inversiones inmobiliarias están sujetos a las normas generales de imposición directa.

Las plusvalías derivadas de la transmisión de la propiedad están sujetas al tipo general del ISR español (es decir, el 25 por ciento) sobre la diferencia entre el precio de la transacción y el valor fiscal de los activos. Pueden aplicarse otros impuestos municipales.

En el caso de una operación de acciones, los impuestos directos sobre la venta dependen de si el accionista de la entidad transmitente es o no residente fiscal en España. Si el accionista no es residente fiscal en España, las ganancias patrimoniales por la enajenación de acciones de sociedades, cuyo activo sea fundamentalmente inmobiliario, están sujetas con carácter general al Impuesto sobre la Renta de no Residentes al tipo general del 19 por ciento sobre la diferencia entre el valor de mercado y el valor fiscal de las acciones. No obstante, si la sociedad holding es residente en España, las ganancias de capital resultantes de la transmisión de acciones en filiales pueden estar parcialmente (95 por ciento) exentas de tributación en España si se aplica la exención de participación CIT. Bajo la exención de participación, el 95 por ciento de las ganancias de capital derivadas de la transferencia de acciones de una entidad española por otra entidad española estarán exentas del impuesto sobre la renta canadiense español (el 5 por ciento restante de los ingresos se incluirá en la base CIT del accionista español, resultando en una tasa impositiva efectiva de 1.25 por ciento), siempre que:

1. El accionista posee al menos el 5 por ciento del capital directo o indirecto del 5 por ciento del capital de la sociedad;
2. Las acciones se mantienen durante al menos un año; Y
3. La filial desarrolla actividad empresarial con fines TIC españoles.

Las autoridades fiscales españolas y las leyes y reglamentos fiscales españoles también exigen que la sociedad controladora se constituya por razones económicas válidas y no solo como una empresa de canal con el objetivo principal de evitar impuestos sobre las ganancias de capital realizadas cuando se transfiere la filial.